揭密枫丹白露缘何珍贵不贵

房天下  2014-01-10 10:01

[摘要] 枫丹白露开盘至今，一直备受市民关注。除了其稀缺的地段、精雕细琢的建筑品质外，较高的价格无疑也成为了市场关注的焦点，甚至是争议的焦点。据此，记者就这个问题走访了枫丹白露现场和相关人员，对项目配套设施、土地成本、建筑成本等做了一个较为详细的了解，才发现枫丹白露还真是“珍贵不贵”！

枫丹白露开盘至今，一直备受市民关注。除了其稀缺的地段、精雕细琢的建筑品质外，较高的价格无疑也成为了市场关注的焦点，甚至是争议的焦点。据此，记者就这个问题走访了枫丹白露现场和相关人员，对项目配套设施、土地成本、建筑成本等做了一个较为详细的了解，才发现枫丹白露还真是“珍贵不贵”！

无可比拟的地段，决定其地价成本高出其他区域

香港李嘉诚对房地产价值曾有过经典的表述：地段，地段，还是地段！而且这一价值评判标准经过近几十年的市场检验而成为房地产投资开发的根本原则。所以，一套房子的价值，最主要的是地段价值，而不是边上有个学校、有个公园，也不是有个那所谓的会所，更不是小区里弄个小水池就当游泳池就能体现价值。

真正的好地段，就是这些生活配套的东西全都有，而且就在周边，既不远，又不能太近。太远，不方便；太近，又太杂乱，影响居家生活品质。只有同时具备这些配套的小区，才是真正意义上的好地段，只有这样的好地段上所造出来的品质大盘，才是真正稀缺的资源。

而枫丹白露，正是具备这些条件的一个品质大盘。著名幼儿园、百年名校的鹿鸣小学、后起之秀的兴华中学均举步可达；各大国有商业银行分支机构、两大菜场、三大医院、多家超市都近在咫尺；近10万平米公园环伺周边；生活配套可以说是应该有尽有，而且都是非常方便。

当然，同时具备这么多优势的枫丹白露，其地价当然比其他区域的都要高。枫丹白露地价达到四百多万一亩，仅每平米的地价就比衢州城区其他楼盘高出一千多、两千多元，比衢州城东新区那是高出更多了。

精雕细琢的品质，决定了其建筑成本高出其他任何楼盘

首先是外立面成本：区别于其他项目，枫丹白露的外立面采用干挂花岗岩。花岗岩干挂由于工程造价极高，通常只用于高端写字楼、高端别墅、公共场所的地面或少量墙体装饰等。由于花岗岩本身自重较重，对施工工艺和相关配件的要求就非常严格。

不权需要预埋件、龙骨等除花岗岩外的配件成本，更增加了人工与时间成本，保守预计，枫丹白露小区整个外立面成本约7000万元左右，而使用传统的涂料、面砖、真石漆等，成本基本在1000万元以下。仅这一项，每平方米增加的成本就在600元左右。

一期已完成大理石干挂工程

正在做施工的二期工程，本图为干挂大理石所需的龙骨架

板材平整、光滑，规格统一，每一处弧度处理精致美观

其次是电梯成本：枫丹白露全部为五层。如果是普通的小区，为五层的多层住宅，完全没必要上电梯。但衢州建工房开超前考虑了将来人口老龄化的现实，为了提升枫丹白露的居住品质，衢州建工房开毅然坚定地增加了电梯，并且采用的是中国国家大剧院、中国国家体育场（鸟巢）中国北京奥运村、中国首都机场扩建、上海虹桥机场扩建、上海国际金融中心等知名的标志性项目所使用的电梯品牌——芬兰通力无机房电梯。

与常规有机房电梯比较，不仅能够使电梯更好的与建筑设计融合为一体，更能有效的节约空间，减少公摊面积，同时，可降低能耗，运行起来也更平滑、安静和舒适；单部成本约20万，整个小区电梯使用共计75部，电梯成本约计：1500万。每平方米建筑成本将增加150元/平方米左右。

通力无机房电梯

再次就是中央空调室外机：在中央空调的选择上，也是从大金空调、三菱电机、三菱重工这三大一线品牌中，在经过制热、制冷测试后，再谨慎选择。同时，底层与顶层，都各增配一台空调室外机。预计小区空调室外机将使用一千多台，单部成本约25000元，仅中央空调室外机成本就达两千多万。每平方米建筑成本增加近300元。

三菱重工中央空调外挂机（示例图，以开发商实际交付为准）

大金中央空调外挂机（示例图，以开发商实际交付为准）

三菱电机中央空调外挂机（示例图，以开发商实际交付为准）

第四是太阳能：配送的热水器也是从热水产量、加热速度、温度稳定性、安全保障等多方面考察，选择了具有多年市场好评度的桑乐光电两用、自动充水太阳能。市场价格约为3300元/台，小区使用量约890台，这一项又将增加近300万的投入。每平方米建筑成本增加约30元左右。

统一标配的桑乐太阳能

枫丹白露小区，仅上面所列四项每平方米建筑面积额外增加的投入就达两三千元。由于品质和价值的提高，楼盘的开发周期和销售周期也相对延长，使得其间接的各类成本和税费也都相应增加，例如，建安成本、财务成本、税费成本以及销售推广成本等，都会水涨船高。

用一个通俗直观的说法：枫丹白露每平方米比衢州城区其他楼盘高出三千元以上完全正常，比城东新区高个五六千也是合理。但实际上，枫丹白露的销售价格与衢州城区或城东新区其他楼盘并没有那么大的价差。这部分为了提升品质而没有转嫁给购房者的额外投入，就由开发公司来买单了。

如果再算上枫丹白露这么高的得房率（枫丹白露的得房率与同等面积的小高层和高层比，得房率要高出近10%），如此中心地段，配套醇熟，学区完善，公园环伺，比城区其他楼盘高个几百元实在不算贵。

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